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标题: 干货 | 在德国租赁商业性房地产的重要须知
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发表于 2020-11-20 19:28  资料  个人空间  个人短信  加为好友  只看该作者 QQ
干货 | 在德国租赁商业性房地产的重要须知

《 作为吸引中国企业对外直接投资最大的目的地之一,德国北莱茵-威斯特法伦州在2020年已经积聚超过1200家中资企业,成为中国企业在德国乃至欧洲的投资中心。
这些企业中85%是国内母公司设立的服务欧洲的贸易机构,主要任务是从事欧洲市场的调研、采购销售、仓储配送、售后服务等,都面临着在德仓库和办公场所等商业地产的租赁需求。》

考虑到在德中资企业对于德国商业地产租赁的刚性需求,以及对于复杂难懂的德国租赁问题与商业法律环境缺乏系统理解从而面临较高风险等情况,德中商务服务中心咨询师与驻场律师团队特别为中资企业和有计划进行德国投资的企业管理者总结了德国商业房产租赁及合同签订的重要事项,希望对企业有所帮助。
在中资企业进行租赁的过程中,我们也非常期待为您提供专业的律师商谈,合同审核等法务服务,最大化的降低风险与成本优化,为企业在德国的发展保驾护航。


什么是商业地产租赁   

  


任何想要租用或出租房产作商业用途的人或企业法人都必须签订商业房产租赁合同。 德国的商业租赁法不是一个独立的法律领域,而是部分参照租赁法第535条与《民法典》第580a条。

1. 在哪些情况下需要商业租赁合同?
在德国,以下类型商业房产受商业租赁法的约束:
商店,店铺
办公场所
医生诊所
仓库或厂房
因此,几乎所有德国公司都需要签订商业租赁合同。合同条款的措辞以及用于商业目的使用的规范在很大程度上取决于和房东的谈判,因为商业房产租赁合同具有一定的回旋余地,而且在法律上并不像住宅租赁合同那样被严格的要求和界定。

2. 合同协议签订中有哪些商谈余地和规定准则?
实际上,商业租赁的合同在有些情况下甚至可以口头协议:租期在一年以内的商业租赁协议可以非正式签订。但是,我们强烈建议中资企业采取书面形式签订合同,因为一旦发生争议,具有约束力的书面协议可以为企业提供更好的法律保障。

商业地产的合同内容,虽然在大多数情况下是由房东指定给出的,但企业也有权利在合同中加入必要的表述和内容,也可以就损害权益的条款,与房东进行协商。因此,在商业地产的租赁过程中,有专业律师代表企业进行合同条款商谈,对企业维护权利十分的重要。

3. 商业房产租赁合同中必须包含什么?
为了稳妥起见,商业租赁合同应包含有关租赁关系、缔约双方和租赁地产说明等重要内容:
缔约双方(法人)名称
使用类型的界定
租金:月租(Miete)、附加费用(Nebenkosten)和一次性押金(einmaligen Kaution)的金额。
地产租期和退租的通知期限规定
地产说明,如面积、房间数、内置物品、租赁对象交接(übergabe)时的状况。


商业地产租赁的重要须知  

   


对企业而言,以下几点租赁的实际规定尤其重要。

1. 租金和隐藏费用
租房协议的一个关键点就是租金的数额。对于租户来说,与房东约定一个“固定租金”(Festmiete)是很合理的方式,这样一来,无论附近的其他租金价格如何发展,租金都会始终保持在固定水平。不过,很多房东更喜欢“指数租金”(Indexmiete)等利润更高的租赁模式,如果有吸引力的小区的租金水平普遍上涨,房东可以根据指数调整自己的租金需求。另外,正如现在许多地方的住宅租赁合同的普遍做法,企业和房东也可以在合同中进行“分级租金”(Staffelmiete)的确定,达成一致后,每年在关键日期按约定的金额增加租金。

在签订合同之前,企业还必须考查预期成本。正如住宅租约一样,商业租户也必须承担一定比例的物业管理费用,比如垃圾收集、供水或街道清洁费用等。此外,企业应明确是否有其他额外隐藏费用,例如安保服务或额外的物业管理费用。这些都是在与房东进行费用谈判及合同审核时需要特别注意的地方。

2. 租赁期和退租通知期限
对于没有明确租期的无限期租赁合同,租户和房东都有权按照合同规定的解约通知期限发出解约终止租赁关系的通知。如果合同没有对退租的通知期限进行特别规定,则适用6个月的法定通知期。

限期租赁协议不能在协议期内终止,因为协议是在固定期限内签订的。如果没有附加条款,租户就会受到合同的约束,直到租期结束。

通常来讲,德中商务服务中心给客户企业的建议是:较短的解约通知期限使公司迁址具有灵活性,而较长的租期意味着公司规划上的保障以及租金可谈空间的增加。企业要根据自身需求和经营规划,判断哪类租期更为合适。

3. 押金的支付
根据德国民法的规定,对于住宅租赁,房东至多可以收取三个月租金(冷租)的额度为押金,超过三个月的押金是不被法律允许的。而商业地产的租赁中,则允许房东企业的经营情况,判断风险,对于初创企业或风险较高的情况,可以相对增加押金的额度。

押金转给房东后,押金依然为租房的财产,房东不能够作为其他支出使用,也不允许把押金和个人财产混杂在一起,必须单独保管。若合同中没有进行相关的限制,一旦房东公司或个人出现破产等情形,企业可能损失掉支付的押金。

事关企业财产安全,对于押金的支付方式(现金,银行保函,银行冻结账户,第三方信托账户等),德中商务服务中心的驻场律师可为中资企业提供咨询,量身定制最合适的方案,并可代表与房东谈判。

4. 地产维护责任的界定
地产的基础维护和可能所需的现代化升级维护通常是由房东负责承担。但企业需要特别注意的是,商业地产租赁中,对地产内部的维护和修理费用,大多数情况下房东会规定要求租户自行承担。

5. 企业宣传广告牌是否被允许
租赁合约中是否规定,允许户外广告牌的形式以及在多大程度上允许张贴广告?签定合同之前,企业需仔细检查合同中的这些类似要点。

德国租赁法律规定复杂,房东及出租公司的条款也存在需要谨慎考量和权衡的事宜。德中商务服务中心驻场律师可为中资企业提供专业的律师商谈,合同审核等法务服务,最大化的降低风险与成本优化,为企业在德国的发展保驾护航。





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