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发表于 2015-6-17 18:06  资料  个人空间  个人短信  加为好友  只看该作者
外房网:贷款在美国买房应缴纳HOA物业管理费

美国房产业主都知道在美国贷款买房,若未清偿每月贷款,银行有权将屋主的贷款房子收回拍卖(Foreclosure)。但是,许多购买由屋主协会(HomeownersAssociation;HOA)管理社区住宅的屋主,可能并不清楚如果积欠社区屋主协会的管理费或罚款,屋主协会也有权接收拍卖欠款屋主的房子。
2003年加州曾发生一起屋主协会接收、拍卖屋主房宅的社会事件:当时一对退休夫妇,由于欠下HOA120元的管理费,结果引发屋主协会对这对夫妇价值近30万元的住宅,展开接收、拍卖程序,引发各界对屋主协会执行管理权力的哗然与震惊。并且这对夫妇与屋主协会之间的接收、法拍屋主的争议,不仅引起公众舆论,也引发加州议院开始积极修改法规。

贷款在美国买房不缴纳HOA物业管理费 后果很严重!



2004年8月27日加州参议院、众议院均以多数决议通过SB1682提案,规定HOA未来在住户欠款在2500元以下(不包括迟付罚金、债务催讨费用、律师费或利息),不可接收屋主房产,须透过小额法庭向屋主追讨,或将一个留置权(Lien)放上产权记录上,等将来卖屋时再清还欠款给屋主协会。同时,整个过程中,HOA须事先通知屋主,不能突然采取行动。

此提案在同年获州长9月底签署成为法律,当时媒体形容这个法案是“划时代”(Landmark)的法案,不仅改变加州HOA专权情况,也可能导致其他州仿效,更让完全由HOA独占优势的局面稍作平衡。

同时,加州议院于2012年还曾针对相关法律内容进行重组与修订,并于2014年1月1月生效实施。在法律新修订部分,规定屋主协会对屋主在1800元以上(不包括迟付罚金、债务催讨费用、律师费或利息)欠款,同时,屋主拖欠12个月以上,HOA才有权利启动接收、拍卖程序。

房地产律师表示,除非屋主积欠金额庞大,通常屋主协会不会轻易启动接收、拍卖程序,而倾向走1万元以下债务追讨的小额法庭程序。一方面小额法庭程序较简易,另一方面欠款屋主的房产,往往也可能有贷款处理的麻烦,甚至可能是价值大失血的“溺水屋”。

屋主协会若想采行接收、拍卖程序,首先须于屋主拖欠款超过12个月后,由屋主协会的管理委员会讨论,并取得多数投票同意的决议,才能启动接收、拍卖的权力,并须在计划启动接收、拍卖程序的30天前,向欠款屋主发出将启动相关程序的通知信。尔后,至县郡的房地产估值局(Assessor Office),申请在欠款屋主的产权记录上放一个留置权。

收到屋主协会启动接收、拍卖程序通知信的屋主,依法则有赎回权(Right of Redemption)。各州对屋主赎回权的保障有不同法律规定,依照加州Civ. Code 1367.1规定,屋主协会拍卖欠款屋主的房子,可走司法(Judicially)程序或非司法(Nonjudicially)程序。屋主协会若走非司法(Nonjudicially)拍卖程序,屋主有权于90天内清偿债务,包括欠款,以及屋主协会条列的律师费、利息、可能的支出及修缮费。若走司法的法院拍卖程序,拍价足以清偿债务,屋主有权于90天内,清偿债务并赎回房产。若拍价不足以清偿债务,屋主有权于一年内,清偿债务并赎回房产。

文章来源:http://www.glofang.com/news/show/13421/

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